Alojamento Local e o Orçamento de Estado 2018 – Parte I (rendimento)
O arrendamento de quartos ou casas no verão foi desde sempre uma prática constante no Algarve.
Fosse como complemento dos magros rendimentos em que a família saía de casa para obter aquele pagamento nos 3 meses do verão, fosse o senhorio com vários apartamentos à disposição para arrendar no verão duplicando (ou mais) a renda do resto do ano, a verdade é que esta era, e é, uma realidade algarvia (e não só).
De forma a colocar um travão a este mercado de camas paralelo e consequente evasão fiscal, foi instituído o alojamento local. Acredito que tivesse sido intenção do legislador criar um sistema facilitado e informal de licenciar o arrendamento de verão, tentando assim tributar essas rendas recebidas e nunca declaradas.
Mas não foi bem assim que aconteceu, ou que na prática se veio a repercutir. Terão sido talvez as nossas raízes jurídico-romanas que complicaram o que se queria descomplicado, mas a verdade é que a regras foram elas mesmas reguladas, e ainda mais regulamentadas pelas mais diversas entidades.
E de 2008 até à presente data as regras foram-se multiplicando, e a ideia simplista de regular o mercado de camas paralelo, morreu uma morte lenta.
Ora bem, não é meu propósito indicar como se obtém um licenciamento de alojamento local ( vide
https://bde.portaldocidadao.pt/evo/services/balcaodoempreendedor/Licenca.aspx?CodLicenca=2637 ), mas sim qual o impacto fiscal e que novidades trouxe o Orçamento de Estado para 2018.
Sabíamos já que o alojamento local obrigava ao inicio de atividade. O cidadão deveria iniciar a atividade como empresário em nome individual (categoria B), e o imóvel que seria utilizado nessa atividade de alojamento local deveria ser afeto à atividade empresarial.
Portanto, o cidadão que explora o seu apartamento em regime de alojamento local estará inscrito como empresário obtendo rendimentos em Categoria B (art. 3.º CIRS). Os rendimentos neste quadro são as “rendas” recebida no âmbito daquela atividade, e temos neste campo duas hipóteses: regime simplificado ou contabilidade organizada.
Não me vou debruçar sobre a contabilidade organizada (que remete para as regras dos art 32.º e seg. do CIRC), mas do regime simplificado.
O regime simplificado, como o próprio nome o indica, é a simples aplicação do coeficiente indicado no art 31.º CIRS aos rendimentos para determinar o rendimento tributável do sujeito passivo. Contrariamente aos rendimentos das outras categorias, a obtenção é apurada pela mera aplicação dum coeficiente determinado pela lei.
Pelo menos assim o era, pois, o O.E. de 2018 veio criar uma teia complexa de deduções deixando o coeficiente na realidade como um plafond até ao qual poderá o contribuinte apresentar despesas.
O art. 31.º, n.º 13 do CIRS vem elencar quais as despesas que podem ser deduzidas. Despesas essas, por exemplo, com pessoal, com o consumo da eletricidade, e no caso especifico do alojamento local, 1,5% do valor patrimonial do imóvel afeto à atividade.
Outra novidade que o O.E. de 2018 trouxe foi a possibilidade de poder optar, apenas quanto ao alojamento local, pela tributação como profissional (categoria B) ou como rendas (categoria F).
Isto significa que, nos termos do artigo 28.º, n.º 14 CIRS, o contribuinte pode escolher que o seu rendimento seja apurado dentro das regras aplicadas às rendas (categoria F), mas tendo ainda assim que dar inicio de atividade e afetar o imóvel à atividade sendo tributado a 28%.
Em opção pode ser tributado conforme as regras aplicadas a profissionais e empresários (categoria B), dando inicio de atividade e afetando o imóvel à atividade sendo tributado a 25%.
Perguntar-se-á quando deverá escolher uma ou outra opção?
Dado que é efetivamente algo que deve ser analisado casuisticamente, face à nova formula de cálculo do rendimento empresarial tributável (categoria B) estabelecida pelo Orçamento de Estado de 2018, aconselha-se sempre a análise do caso em si.
No entanto, em geral, o imposto a pagar será inferior se calculado pelas regras de rendimentos prediais (categoria F), quando as despesas a deduzir (art. 41.º CIRS), corresponderem a mais do que 70% do rendimento.
Por exemplo, se o rendimento for de 10.000 euros anuais, as despesas deverão ser superiores a 7.000 euros para que o imposto seja marginalmente inferior do que se participado de acordo com os rendimentos empresariais (categoria B).
Mais uma vez, não existe uma regra geral e cada caso deverá ser analisado pelo seu contabilista tendo em conta o rendimento e as despesas a deduzir.
Portimão, 16 de Março de 2018
Marta Pargana Pereira
Advogada
