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Contrato Promessa

O Código Civil Português prevê o instituto do contrato-promessa que se rege pelos artigos 410.º e seguintes daquele diploma.
As partes definem os termos do contrato final numa primeira fase sendo os contraentes então designados promitentes, prometendo a realização efectiva de um contrato no futuro.

Ao entrarem nesta fase, um conjunto de direitos e deveres entram na esfera jurídica de cada uma das partes intervenientes.

O cerne do contrato promessa é a “promessa” bilateral em si ou seja no caso do contrato-promessa de compra e venda de bens imóveis, o promitente vendedor promete vender, e o promitente comprador promete comprar cujo o regime vem definido nos artigo 410.º e seguintes do Código Civil. Assim cada uma das partes efectiva uma promessa da realização de um negocio no futuro.

ARTIGO 410º (Regime aplicável) 1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. 2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral. 3. No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.

A legislação portuguesa concebe e admite a realização e um contrato promessa cujo objecto seja um bem futuro. Assim sendo, e no caso dos conhecidos contratos promessa de compra e venda de bens imóveis, é possível a promessa da venda de um bem imóvel inacabado (em fase de construção ou mesmo sem qualquer existência física no momento da assinatura do dito contrato).

A lei estabelece que a assinatura do contrato em apreço deve conter o reconhecimento das assinaturas dos promitentes junto de um Notário, onde deve ser exibida a licença de utilização ou de construção conforme o caso. Hoje em dia, pode discutir-se o preceituado do n.º 3, do artigo 410.º uma vez que designa especificamente o Notário como entidade para proceder ao reconhecimento presencial das assinaturas. Ora actualmente essa competência encontra-se igualmente na esfera dos Advogados e Solicitadores nos termos do Decreto-Lei nº 76-A/2006, de 29 de Março pelo que será legitimo em meu entender, fazer uma interpretação extensiva daquele artigo actualizando-o à legislação em vigor, e lendo-se extensivamente quanto à entidade que pode proceder ao reconhecimento presencial exigido.

Ora esta obrigação de reconhecimento presencial das assinaturas foi introduzida numa alteração ao Código Civil em 1986 de forma a proteger o comprador de cair em aquisições que envolvam construções clandestinas. No entanto o legislador não definiu as consequências da violação da obrigação o que abriu um ponto de divergência doutrinal. Entre a nulidade e a anulabilidade, alguns autores, como por exemplo o Sr. Dr. Pires de Lima e o Sr. Dr. Antunes Varela, tem por verdadeira a primeira por força do disposto do artigo 220.º do Código Civil, pelo que então o contrato seria nulo e não produziria quaisquer efeitos.

O contrato-promessa é apenas obrigacional, e produz efeitos inter partes. No entanto, no caso de transmissão de bens imóveis, a lei protege esta, já que valoriza especialmente este tipo de bem, potenciando uma protecção extra através do registo do contrato promessa (artigo 413.º). Assim sendo, as partes, ou a parte, podem proceder ao registo do contrato-promessa de compra e venda de bens imóveis junto da conservatória do registo predial competente. Este registo atribui eficácia real à obrigação assumida, o que é o mesmo que dizer que se torna oponível a terceiros – ou seja, terceiros estranhos ao negócio, que não podem vir alegar desconhecimento do mesmo uma vez que se encontra registado e portanto é do conhecimento público.

Normalmente, a assinatura do contrato promessa inclui o pagamento de um sinal – aliás a própria lei refere que qualquer montante entregue com ou durante a execução do contrato em apreço, é presumida (presunção ilidivel) como SINAL ainda que não seja assim designada nos termos do contrato.

ARTIGO 441º (Contrato-promessa de compra e venda) No contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.

Ao assinar os contratos, as partes assumem que irão, num futuro, proceder à transmissão daquele bem. Dai em diante, a mora e o incumprimento assumem consequências definidas pela lei, e o pagamento do sinal estabelece qual o regime aplicável em caso de incumprimento do contrato.

Assim sendo, o incumprimento do contrato por motivo imputável ao vendedor abre um leque de opções ao comprador conforme o prescrito no número 2 do artigo 442.º Código Civil. Se o comprador for o faltoso, o vendedor terá a faculdade de fazer suas as quantias entregues. Em alternativa a qualquer das hipóteses dadas pelo n.º 2, poderá a parte não faltosa recorrer ao instituto da execução específica nos termos do art 830.º do mesmo diploma.

ARTIGO 442º (Sinal) 1. Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível. 2. Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago. 3. Em qualquer dos casos previstos no número anterior, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830º; se o contraente não faltoso optar pelo aumento do valor da coisa ou do direito, como se estabelece no número anterior, pode a outra parte opor-se ao exercício dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no artigo 808º. 4. Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.

O contrato promessa deve sempre definir determinados elementos, a saber:
A)	Identificação completa das partes promitentes;
B)	Identificação do bem objecto do contrato;
C)	Preço e montante do sinal;
D)	Prazo máximo para a realização do contrato definitivo (que no caso de compra e venda de bens imóveis será a escritura de compra e venda realizada no Notário).