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Mais-Valias de bens Imóveis

Antes de vender um imóvel é necessário ter em conta o que isso irá representar em termos de imposto a pagar, para evitar surpresas no futuro muitas vezes desagradáveis!

Consideram-se mais-valias de imóveis os ganhos, que não sendo rendimentos empresarias e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de:
A)	Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis;
B)	Afectação de bens imóveis do património particular a actividade geradora de rendimentos empresarias e profissionais exercida em nome individual pelo seu proprietário.

As mais-valias só ficam sujeitas a IRS se a aquisição dos bens ou direitos tenha sido após 1 de Janeiro de 1989.

Os ganhos consideram-se obtidos, em regra, no momento da alienação. Contudo, nos casos de promessa de compra e venda ou permuta presume-se que o ganho seja obtido quando verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objecto do contrato.

A mais-valia é calculada pela seguinte fórmula:

Valor de Realização - Valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda
+ Encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 5 anos
+ Despesas efectivamente praticadas e necessárias à aquisição e à alienação

O valor de aquisição é actualizado multiplicando pelos coeficientes de desvalorização da moeda são publicados anualmente através de Portaria, para efeitos de correcção monetária tendo em conta a inflação.

Ao valor de realização ou de venda são deduzidos encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 5 anos desde que comprovadamente realizados nomeadamente através de facturas. Estes encargos compreendem por exemplo obras de construção no imóvel ou outras despesas que valorizem o bem.

São igualmente deduzidas as despesas com a aquisição e a alienação do bem como por exemplo o IMT, encargos notarias, registo predial e, ainda, as comissões pagas a empresas de mediação imobiliária.

Para a tributação das mais-valias distinguem-se dois grupos de sujeitos passivos: os residentes em Portugal e os não residentes.

Os residentes em Portugal podem optar pelo reinvestimento total ou parcial do valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, na aquisição da propriedade de outro imóvel destinado à habitação, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.

Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente terá de o afectar à sua habitação ou do seu agregado familiar até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado;
Em caso de reinvestimento na aquisição de terreno para construção, o adquirente terá de iniciar, excepto por motivo imputável a entidades públicas, a construção até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado e requerer a inscrição do imóvel na matriz até decorridos 24 meses sobre a data de início das obras, devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
Tratando-se de reinvestimento na construção, ampliação ou melhoramento de imóvel, as obras têm que ser iniciadas até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado ou não seja requerida a inscrição do imóvel ou das alterações na matriz até decorridos 24 meses sobre a data do início das obras, devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.

Claro que esta opção tem que constar da Declaração de IRS e terá que ser efectuada dentro do prazo estabelecido ou seja, 24 meses após a venda ou nos 12 meses anteriores. Se não optar pelo reinvestimento, a mais-valia será englobada em 50% nos rendimentos do sujeito passivo. A taxa de tributação será a que resulta do englobamento dos rendimentos das diversas categorias em termos legais.

No caso dos não residentes, as mais-valias são tributadas à taxa especial de 25% e deverá constar da Declaração de IRS a entregar no ano seguinte. O pagamento será efectuado no ano seguinte à alienação do imóvel normalmente entre os meses de Agosto/Setembro.

De referir que os sujeitos passivos que tenham adquirido um lote de terreno e posteriormente construído uma habitação, deverão manter todas as facturas inerentes à construção, quer referente a materiais quer mão-de-obra, para que sejam deduzidas ao valor de realização aquando de uma eventual venda.