Simplesmente Simplex
Na continuidade do programa Simplex, foi aprovado em Conselho de Ministros a 30 de Abril de 2008, um Decreto-Lei que vem alterar alguns dos pontos basilares da transmissão dos Direitos Reais em Portugal.
Nos termos do artigo 875.º do código Civil a transmissão de bens imóveis é feita através da forma de escritura pública. A falta de forma implicaria a nulidade do acto nos termos do Código Civil com as consequências previstas naquele Código.
ARTIGO 875º
(Forma)
O contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública. |
Por outro lado, é de recordar que o Registo Predial não é obrigatório hoje em dia, ao contrário do registo comercial cuja inobservância do prazo para registo dos actos implica pagamento de coima.
No registo predial é o princípio do trato sucessivo que regula os actos registados. O trato sucessivo é o encadeamento temporal e sequencial dos proprietários, dos ante-proprietários e assim sucessivamente, bem como a menção a que titulo foi o bem transmitido entre aqueles (compra e venda, doação, herança, etc).
As alterações do Simplex
Ora o novo Decreto-Lei vem alterar a forma da transmissão de bens imóveis, bem como a sua oneração deixando de impor obrigatoriamente a forma pública.
Permite assim, o novo sistema, que a transmissão de bens imóveis deixe de ter o duplo controlo legal que era efectuada pelo Notário e, em seguida, pelo Conservador. Desta forma, passa apenas o Conservador do Registo Predial a verificar a legalidade do acto translativo aquando da submissão do devido registo predial que passa, desta feita, a ser obrigatório.
Passa a ser facultativa a escritura pública quando se trate de compra e venda de bens imóveis (com ou sem hipoteca ou outras formas de financiamento bancário), ou transmissão gratuita (doação).
Em substituição da escritura pública, pode o cidadão escolher recorrer aos serviços do advogado, câmaras do comércio e indústria, notários e solicitadores, os quais poderão autenticar o documento particular de transmissão do bem imóvel.
Ainda estará no cardápio das escolhas das formas de transmissão, o chamado Balcão Único a funcionar na Conservatória do Registo Predial, onde todos actos relacionados com a compra e venda poderão ser levados a cabo num mesmo local.
Passa então, para essas mesmas entidades acima referidas (advogados, solicitadores, notários, câmaras de comércio e indústria), a competência (e obrigatoriedade) de promover o registo predial do acto em que entreviram o que será então obrigatório à semelhança do que já hoje acontece com o registo comercial.
A imposição da obrigatoriedade de registo já deveria ter sido implementada em meu ver, para que se possibilite uma consulta dos bens imóveis efectivamente actualizada à semelhança das matrizes prediais.
Outra medida implementada foi o fim da competência territorial das Conservatórias do Registo Predial. Há já algum tempo que o registo comercial foi todo informatizado, e as Conservatórias, tendo acesso interno às diversas matrículas, podem receber quaisquer requisições de actos de registo comercial independentemente de ser a Conservatória da sede ou não.
Hoje em dia, a Conservatória do Predial ainda conserva o principio da competência em razão da localização do bem, mas com a informatização das fichas também foi possível, dentro das medidas tomadas neste Simplex, acabar com essa obrigação de deslocação e tornar doravante qualquer Conservatória em receptora de qualquer pedido de inscrição, descrição predial independentemente do sitio do bem.
Outra das medidas interessantes é a obrigatoriedade da Conservatória em suprir vícios dos pedidos apresentados – esta é uma das grandes causas da frustração do cidadão que vai um sem número de vezes ao mesmo balcão da instituição sem sucesso do seu registo. Desta feita, a nova legislação admite o aperfeiçoamento do pedido de registo havendo prazo para efectuar esse aperfeiçoamento.
Orçamento
Se muitas medidas foram no sentido de retirar alguns entraves burocráticos do registo predial, por outro lado, é muito preocupante que a escritura pública seja facultativa na transmissão do bem imóvel (seja onerosa ou gratuita).
Se muitos actos de registo comercial, campo em que a obrigatoriedade de escritura pública terminou há algum tempo, têm sido palco de muitas controvérsias, não será de estranhar que a possibilidade de efectuar por documento particular a venda de um prédio urbano levantará muitas mais!
Sem o controlo notarial, caberá às partes, ou a quem as representar, verificar da legalidade dos documentos, da sua registabilidade, se existem dividas registadas, da legitimidade do vendedor, penhoras, hipotecas, etc, etc. O controlo da legalidade ficará então apenas a cargo da Conservatória do Registo Predial, a qual poderá inclusive recusar registo por alguma discrepância na documentação ou mesmo falta de documentos (titulo de distrate por exemplo).
O preço do imóvel, esse será pago com assinatura do contrato (e não a efectivação do registo) pelo que estão abertas as portas ao litígio se o registo vier recusado pela Conservatória do Predial.
Por outro lado, considerar o registo “intermédio” dos herdeiros (habilitação de herdeiros) como desnecessário no caso de transmissão mortis causa implicando a quebra do princípio do trato sucessivo, torna mais difícil a verificação das transmissões possivelmente viciadas e a reconstituição do encadeamento de transmissões até àquela.
Ainda não sabemos efectivamente como será o corpo deste decreto-lei, mas experiências estrangeiras têm mostrado que não é efectivamente boa escolha a “desformalização” por assim dizer, dos actos transmissivos de imóveis.
Os problemas que têm sido levantados pela experiência alheia é que o título transmissivo (o contrato de compra e venda por exemplo) fica na posse do comprador, e não depositado num cartório notarial – a segurança e fé pública são obliteradas desta forma.
Sendo documentos privados, feitos e elaborados pelas partes (os advogados, solicitadores e demais entidades intervêm apenas para autenticar o documento particular) serão certamente plenos de vícios e imperfeições. A produção de efeitos dos contratos estará então dependente da correcção desses vícios o que, por vezes, terá que ser intentado em Tribunal Judicial.
